内容摘要：在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很最重要的市场信息。文章以“中房指数”“国房指数”为事例，对其编成方法展开体育节目，分析了我国现有房地产指数不存在的缺失，并明确提出完备的若干建议。

　　关键词：房地产指数 编成方法 缺失 　　 　　我国当前几种主要的全国性房地产指数编成方法 　　 　　据不几乎统计资料，目前我国发布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间主办的。这里，以目前房地产市场较不具代表性的中房指数和国房指数为事例，来讲解我国目前房地产指数的编成方法和特点。　　 　　中房指数的编成方法 　　“中房指数”是“中国房地产指数系统”的全称，是一套以价格指数形式体现全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最先研究，编成并发布的房地产价格指数系统。

“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价格为基值，按用途分成四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分成低、中、较低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算出来四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以完工量为权数求出加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。其计算公式为： 　　 　　　　　　　　　　　　　　　某时期该城市物业比较价格 　　某时期城市房地产价格指数——————————————×100% 　　　　　　　　　　　　　　1994年11日北京物业比较价格 　　 　　关于中房指数编成方法的几点解释： 　　中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数订为1000点，归属于定期指数；计算出来时使用加权平均方法，权数使用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内相同，在市场结构有了较小变化时，调整基期与权数。

由于权数相同，中房指数在计算出来时可以避免权数变化对指数的影响，可以更加纯粹地体现“同类同质商品”的价格变动情况。　　中房指数使用了抽样调查方法，在对市场商品房项目展开调查的基础之上，使用聚类分析方法，确认样本，然后对样本展开较长时间的跟踪调查。

中房指数样本数据必要源于市场，对市场体现及时、灵敏，确保了中房指数系统对市场的精确做到。　　由于中房指数归属于以定基指数，有所不同时期指数值都可以必要对比，具备较为好的历史可比性，可以使用图表形式直观展现出。使用这一展现出方法，可以直观地回应出有市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。

　　 　　国房指数的编成方法 　　“国家景气指数”的编成方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，使用制备指数的计算方法，从房地产业发展必需同时不具备的土地、资金和市场必须三个基本条件抵达，自由选择房地产开发投资，资金来源，土地出让收益，土地研发面积，新开工面积，完工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具备代表性的统计资料指标展开分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出来出有的综合指数体系。国房景气指数的测算分成八个部分：一是确认指标体系；二是创建完整指标数据库；三是避免量纲的影响；四是确认权数；五是确认基准对比时期；六是避免季节，价格因素的影响；七是创建分类指数和国房景气指数计算出来数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。　　 　　中房指数和国房指数缺失分析 　　 　　中房指数缺失分析 　　中房指数虽然首创了中国大陆现行房地产价格指数编成之先例，有许多有一点实行之处，但仍不存在以下缺失： 　　使用相同权数的拉氏方法，减少了指数的纵向可比性 由于使用了相同权数的拉氏方法，在市场发展很快，结构变化较慢的情况下，体现基期市场结构的权数不会渐渐与现期市场结构僵化。

这样一来，指数虽然还需要体现市场房价的变化趋势，可是不会与市场实际结构与价格产生距离，减少指数的可比性，特别是在纵向可比性不会受到较小影响。　　指数测算方法过于完备 　　现实应用于的公式并未考虑到物业结构类型的变动，公式所搭配的权重是报告期的物业面积，而完整公式所用的权重是相同(即基期)的物业面积。

完整公式的优点在于去除了因物业结构变化所引发的指数变动，使得指数变动几乎展现出为物业价格的变化。现实应用于的公式则操作者简单，实行费用减少，但如果几乎按照加权平均法的样本自由选择方式，则不会在指数中包括非价格变化因素。　　样本数据缺少代表性 　　样本数据是编成指数的最基本的资料，为确保指数的科学性和准确性，首先不应确保充足的样本量均匀分布的样本区城和物业类型产于、样本数据的及时改版、样本数据的真实性和连续性等。目前中房指数在编成过程中，不存在样本规模小、样本区域和物业类型产于不合理、样本数据缺少时效性、连续性、真实性等问题。

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