【概要】 我国房地产市场发展的宏观背景还包括当前的次贷危机影响、国家宏观经济形式以及自身的市场化进程。在这种背景下，房地产市场呈现梯级差异、供求矛盾、商品性与保障性撞击的特点，未来发展形势不容乐观，挽回房地产市场活力尚需时日。随着保障性住房的增大建设，市场中商品房的积累现象将有可能减轻。

　　【关键词】 房地产市场 保障性住房 未来发展 　　 　　随着我国房地产市场的发展，不断涌现出有一系列的市场热点问题，如房价持续下跌、宏观调控、中低收入者住房等，这些问题的经常出现让我们开始猜测房地产市场运营的健康状况。因此有适当从更加辽阔的视角来分析我国的房地产市场。房地产行业是国民经济的一个最重要组成部分，它的发展必定是国民经济发展的有力体现。

在当前全球经济遭到次贷危机的背景下，对我国房地产市场所呈现出出来的发展特点展开了解的分析，有助更加感慨地仔细观察房地产市场内在的运营规律，以便对其未来发展趋势做出辨别。　　 　　一、中国房地产市场的宏观背景 　　 　　1、次贷危机的蔓延到 　　2007年以来，美国再次发生的次贷危机指出，房地产业的泡沫一旦幻灭，其影响和后果并好比于房地产业本身，房地产业与其他市场特别是在是资本市场联系得越密切，泡沫裂痕后所波及的范围就越大。

前几年美国住房市场繁荣，次贷市场很快发展。在住房市场降温后，房价暴跌和利率下降使很多借款人无法如期偿还债务借款，很多金融机构遭遇财务艰难甚至倒闭。至今，次贷危机的影响早已从金融资本市场向全球的实体经济市场蔓延到。

　　2、我国宏观经济发展趋势 　　从全球经济的角度来看，中国被普遍认为为是较慢发展的亚洲新兴国家之一，对全球经济的平稳和兴旺起着更加最重要的起到。据国家统计局发布的报告表明，2003—2006年，中国经济年均增长速度较世界平均水平高达5.5个百分点，较印度高达2个百分点，比俄罗斯高达3.5个百分点。

中国GDP居世界的位次亦由2002年的第六位下降到2006年的第四位。随着中国综合国力的大大强化，中国经济于是以沦为世界经济快速增长的最重要驱动力之一。虽然在2008年中国遭到了地震等自然灾害以及其他突发事件，经济快速增长的发展速度不会高于前几年，但是总体经济的发展态势仍然较好。

　　3、房地产业的市场化进程 　　我国房地产业发展可以看做是市场化进程逐步推进的过程，一系列的国务院文件及国家法规、法律规定于是以逐步将各个层面上有所不同程度的非市场化因素去除过来。从土地出让、住房供应、金融监管到二级市场的运作，更加切合市场发展的实际市场需求。“十一五”期间，房地产业将步入极大的变化，预示着财税改革、市场完备、区域协调发展，房地产的利益分配机制、竞争格局、区域分配格局将不会面对转变，房地产行业将显得更加规范、市场化程度不会更高。

　　 　　二、我国房地产市场的问题分析 　　 　　1、区域差异：区域发展不均衡造成的房地产市场明显的横向梯级差异 　　我国幅员辽阔，区域经济发展不均衡由来已久，这主要是由于历史、大自然、区位、制度等方面的原因导致的。区域经济不均衡不仅展现出在东中西部的差异，也展现出在城乡之间、大中小城市之间不存在着的极大经济差异。这种到目前为止仍然显著不存在的不均衡状况必要要求着我国房地产市场的发展，早已构成了有所不同区域之间明显的横向梯级差异。

因为房地产市场是相结合于国民经济、区域经济而不存在和发展的，东中西部之间、大中小城市之间的经济差异要求了城市的价值，城市的价值又更进一步要求着房地产的价值以及房地产市场的兴亡与南北。　　随着我国区域发展政策的调整以及新农村建设政策的实施，各区域之间发展上的不均衡不会逐步恶化。我国正在大力采行财税、金融、产业、教育等多方面政策措施，推展欠发达地区发展，在增加贫穷和解决问题区域发展不均衡等方面获得了一定的成绩。

有所不同地区之间房地产市场明显的区域差异也不会渐渐由原本的横向的梯级差异居多演进为纵向的特性差异居多。　　2、供需矛盾：房地产市场需求与房地产供给之间矛盾重重 　　目前，我国正处于城市化较慢发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年快速增长为44.9%，年均减少1.5个百分点之多。较慢城市化为城市带给大量的追加人口，城区面积很快不断扩大。

这个阶段还预示着以城市旧区改建和基础设施修复居多的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了极大的提高，而这种复合型的提高所释放出来的对于城市发展用地和房地产的极大市场需求应当由房地产市场中的供给不予必要符合。　　面临如此可观的社会市场需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整毕竟比较慎重而迟缓的，这一方面是由于长期以来实施的严苛的土地管理政策和务实从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和不存在滞后性所要求的。

供给和市场需求的关系分析根本都是说明市场现象最有力的证据。　　 2003—2007年间，全国商品房平均值销售价格持续下跌，如果回避了非市场因素如房屋质量提升、成本增加、周围设施环境提高等方面外，最主要的原因就是受限供给和可观市场需求之间的差距。　　转入2008年以后，一些城市房地产市场经常出现了滞胀现象，价格保持高位但销量锐减。房地产价格在过去几年内的大幅下跌，造成居民的购买力无法去接续市场的供给，经常出现当前的供给小于市场需求的局面，从容等候的市场氛围渐渐构成。

　　3、商品性与保障性的撞击：中低收入者住房问题是影响房地产市场身体健康发展的众多问题 　　在房地产市场迅猛发展的几年中，中低收入群体的住房问题渐渐引发注目，在历次实施的房地产调控政策中，皆把解决问题中低收入群体的住房问题列入房地产市场调控的重点。随着我国城镇住房制度改革的大大深化，居民住房条件有了较小提高。建设部公布的近期统计数字表明，我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米减少到2007年底的大约28平方米，城镇居民住房自有率超过83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积高于10平方米的低收入家庭还有大约1000万户，截至2007年10月底总计解决问题了68.1万户，将近总数的7％。

　　住房的商品性主要反映在房地产市场的公平交易中，住房的保障性则要反映在政府的扶植方面，但两者是密切关联的。当房地产市场无法为中低收入群体获取必要住房的时候，政府要采取措施来确保中低收入者的居住权；当政府获取的住房确保五品不充份的时候，一些中低收入者被迫只得到市场上去出租和出售住房，不断扩大了市场需求。　　 　　三、房地产市场的未来发展辨别 　　 　　1、性刺激内需与增税政策博弈论“下降”，挽回房地产市场的活力尚需时日 　　自2007年底以来，我国一些城市的房地产市场经常出现了“滞胀”乃至“下降”的态势。

根据国家统计局发布的数据，2008年10月，全国70个大中城市房屋销售价格环比指数大于100.0的城市共37个，相等100.0的有11个，小于100.0的有22个，全国70城市平均值为99.7。为确保我国经济的平稳发展，解决世界金融危机对我国的有利影响，我国政府发售了十项目的夹住内需的措施，再加之前财政部实施的对房地产交易环节的增税政策，可以看作是对低迷的房地产市场的一种解救。但是房地产市场中的从容气氛一旦构成，在短时间内很难有相当大改变，当前的交易一般是前面几个月接洽的结果，在一定的降价性刺激下促使的。

因此可以判断后面一段时间的交易状况仍不会增加，一个充满活力的房地产市场的重现还必须一定的时日。

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